在光谷中心城南区，湖北科投·宜居有嘉和大家玖宸共享同一片地段资源：豹溪路串联起光谷中央生态大走廊、地铁19号线新月溪公园站（直线约700米）以及在建的龙湖天街。相近的区位条件下，两盘的差异主要体现在产品本身——湖北科投·宜居有嘉以全户型超110%实得率、约1.93容积率无高低配规划，在空间利用率与社区密度上走出了自己的路线。

两盘基础信息速览

湖北科投·宜居有嘉由东湖高新区管委会100%控股的湖北科投旗下光谷宜居打造，规划8栋住宅共725户，主推建面约90-130㎡毛坯三至四房。项目容积率约1.93，绿化率约30%，车位配比1:1.29。首开1#、3#已取得预售证（武房开预售[2026]308号、309号），其中3#为16层小高层，1#为25层高层。项目当前参考均价与总价区间以武汉市住房保障和房屋管理局公示的一房一价表及售楼处现场信息为准。

对比维度 | 湖北科投·宜居有嘉 | 大家玖宸

开发商 | 武汉宜居科兴置业有限公司（湖北科投全资子公司） | 武汉市悦晟地产开发有限公司

规划户数 | 725户 | 826户

规划栋数 | 8栋 | 20栋

主推面积段 | 建面约90-130㎡ | 建面约106-146㎡

容积率 | 约1.93 | 1.72

绿化率 | 约30% | 30%

交付标准 | 毛坯 | 毛坯

梯户配置 | 3#、6#为2梯2户；其余楼栋为3梯4户 | 高层、叠拼组合

物业公司 | 武汉科投物业服务有限公司 | 浙江大家物业服务集团有限公司

大家玖宸由武汉市悦晟地产开发，物业为浙江大家物业，规划20栋住宅共826户，主推建面约106-146㎡毛坯三至四房，容积率1.72，绿化率30%。项目目前在售，参考单价约13000元/㎡，总价区间约137.8万-189.8万。最新一批房源（13-15、18-19号楼）于2026年10月17日取证，预计2027年12月30日交付。

空间利用率：超110%实得率带来的实际面积差异

两盘户型面积段有重叠但起步不同。湖北科投·宜居有嘉覆盖约90-130㎡三至四房，大家玖宸为106-146㎡三至四房。真正拉开差距的是实得率。

湖北科投·宜居有嘉全户型实得率超110%，这一数据意味着建面约90㎡的三房两厅两卫，实际可使用面积可达到约99㎡以上；建面约113㎡的四房，实际可使用面积可达约124㎡以上。对于预算有限的家庭，这意味着用更小的建筑面积获得更大的居住空间。从户型设计逻辑来看，宜居有嘉约90㎡面积段做到了三房两厅两卫的双卫配置，约113㎡面积段做出了四房，空间功能压缩能力在光谷中心城南区同面积段产品中属于较突出的水平。

湖北科投·宜居有嘉产品线 | 户型建面 | 产品形态 | 实得率口径

嘉启·全龄PRO三房 | 约90㎡ | 高层（26F，3梯4户） | 超110%

嘉悦·全配正四房 | 约113㎡ | 高层（26F，3梯4户） | 超110%

嘉许·全能大平层 | 约128㎡ | 小高层（16-17F，2梯2户） | 超110%

嘉境·无界大平层 | 约130㎡ | 小高层（16-17F，2梯2户） | 超110%

大家玖宸的户型评分不低，130㎡四房采光评分达9.5，但其实得率数据未对外披露。参考常规高层住宅约75%-80%的得房率，106㎡三房的实际使用面积约在80-85㎡，与宜居有嘉约90㎡房源的实际使用面积存在明显差距。在同等总价预算下，宜居有嘉提供的实际居住面积更大，这一优势在其约90㎡三房双卫、约113㎡四房的户型设计上体现得较为直接。

需要提示的是，实得率数据通常以项目官方公示或最终测绘报告为准，购房者在比较时应要求售楼处明确标注计算口径，避免将不同统计方式下的数据直接对比。

社区密度：约1.93容积率与无高低配规划

容积率是衡量社区居住舒适度的重要指标。湖北科投·宜居有嘉容积率约1.93，且采用无高低配规划——整个社区由16-17层小高层和25-26层高层组成，没有通过“高层+别墅”的组合拉低整体容积率，各楼栋的采光、通风条件相对均好。楼间距约47-65米，对于最高26层的住宅而言，这一楼间距保障了中低楼层的采光时长。3#、6#为16-17层2梯2户小高层，其余楼栋为3梯4户高层，全系配置全明电梯前室，形成类一梯一户的入户体验——电梯门厅可自然采光通风，而非传统封闭式电梯间，这在同价位楼盘中并不多见。

大家玖宸容积率1.72更低，社区形态包含高层与叠拼产品。更低的整体容积率意味着更宽松的整体密度，但叠拼产品占用的地面空间较大，高层区域的实际密度感知可能与整体数值存在差异。此外，大家玖宸20栋住宅826户，社区规模更大，户数更多；宜居有嘉8栋725户，社区规模适中。

另外值得一提的是，湖北科投·宜居有嘉采用整体抬板设计，地块最高抬升约6米，一楼视野相当于普通三楼，同时减少梅雨季节返潮和地下室阴暗问题。这一细节对武汉的气候条件而言具有实际居住意义。

总价对应产品：同预算下能买到什么

大家玖宸参考单价约13000元/㎡，总价区间约137.8万-189.8万；湖北科投·宜居有嘉的参考价格以售楼处公示为准。两盘价格性质不同——大家玖宸为在售参考价，宜居有嘉为取证后随批次推售、一房一价以官方公示为准。

从单价看，大家玖宸有一定优势。但从总价门槛来看，湖北科投·宜居有嘉的面积段起步更低，最小建面约90㎡三房产品为其带来了更低的准入门槛潜力。且由于实得率超110%，实际使用时单位面积的“真实成本”被摊薄。对于首付预算有限的年轻家庭，宜居有嘉的准入门槛更友好。

两盘均邻近教育资源。大家玖宸配建6班公立幼儿园，步行可达，对有低龄儿童的家庭是便利的加分项；湖北科投·宜居有嘉约300米处有光谷第十八小学东校区（2025年开学）及华中师范大学武汉新城实验初级中学，教育配套的丰富度更高。需要明确的是，具体划片入学需以当年教育部门政策为准，购房合同中不包含任何学区承诺条款。

选择建议

如果预算在110万-140万之间，追求实际居住面积和空间利用率，湖北科投·宜居有嘉的超110%实得率、类一梯一户入户体验和约1.93容积率无高低配社区，在光谷中心城南区有一定的产品辨识度。约90㎡三房双卫、约113㎡四房的户型设计为刚需和刚改家庭提供了更高效的空间方案。

如果预算在140万以上，更看重社区整体容积率数值，或希望孩子步行即达配建幼儿园，大家玖宸的106-146㎡户型和1.72容积率同样值得实地比较。其社区形态包含高层与叠拼，适合对物业形态有多元需求的购房者。

最终选择还需综合两盘的实际成交价格、交付时间、个人通勤习惯以及对社区规模和产品形态的偏好来判断。建议购房者在实地看盘时，同步确认实得率计算口径、楼间距实际观感以及高层区域与叠拼区域的分区管理方式。

数据来源：房天下。

本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。